OLG Frankfurt, Entscheidung vom 21.02.2025 (2 U 35/24)

Fakten

In dem zugrunde liegenden Fall war eine GmbH Pächterin eines Hotels. Im Pachtvertrag stand: Ein Gesellschafterwechsel gilt als „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ und bedarf der Zustimmung des Verpächters. Als der ursprüngliche Geschäftsführer und Alleingesellschafter der GmbH seine Anteile vollständig auf eine andere Person übertrug, kündigte der Verpächter den Vertrag – gestützt auf diese Klausel.

Entscheidung

Das OLG Frankfurt kippte die Klausel, weil sie die GmbH als Mieter unangemessen benachteilige. Die Kündigung des Verpächters ist damit unwirksam.

Die Argumentation des OLG lässt sich wie folgt zusammenfassen:

1. Ein Gesellschafterwechsel ist kein Inhaberwechsel. Die GmbH als juristische Person bleibt dieselbe. Sie ist weiterhin Vertragspartner – unabhängig davon, wem sie gehört.

2. Die streitige Klausel ist AGB-rechtlich nicht haltbar. Sie weicht vom gesetzlichen Leitbild (§ 540 BGB) ab und greift zu tief in die unternehmerische Freiheit der Mieterin ein. Das OLG betont aber auch: Individualvereinbarungen bleiben weiterhin möglich.

3. Der Vermieter ist ausreichend geschützt – etwa durch eine Zweckbindung im Vertrag oder gesetzliche Kündigungsrechte bei Pflichtverletzungen.

Folgen der Entscheidung für M&A-Transaktionen

Die Entscheidung hat unmittelbare Bedeutung für M&A-Transaktionen – insbesondere für die Legal Due Diligence bei Unternehmen mit gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnissen:

• Klauselprüfung wird essenziell: Ob eine Change-of-Control-Klausel wirksam ist, entscheidet sich nicht nur am Vertragstext. Gerade bei der Abgrenzung zwischen AGB und Individualvereinbarung kann der Nachweis echter Vertragsverhandlungen entscheidend sein.

• Risiken einordnen: Stellt die Klausel ein echtes Zustimmungserfordernis dar – und ist dieses wirksam vereinbart?

• Vermeintliche Kündigungsrisiken relativieren: Ist die Klausel unwirksam, droht keine Kündigung – auch wenn der Vertrag das vorsieht. Für die Due Diligence gilt: erst prüfen, dann bewerten.

• Vertragliche Gestaltung aktiv nutzen: Insbesondere bei Sale-and-Lease-Back-Modellen oder langfristigen Betriebsverhältnissen sollten relevante Schutzbedürfnisse konkret benannt und individuell verhandelt werden.

Hinweise für die Praxis

Die Entscheidung des OLG Frankfurt stärkt die Vertragsfreiheit auf Mieterseite. Wer Change-of-Control-Klauseln in gewerblichen Miet- oder Pachtverträgen einsetzen möchte, muss sie sauber begründen und aktiv verhandeln, um auf der sicheren Seite zu sein. E-Mail-Korrespondenz, Vertragsentwürfe oder Gesprächsnotizen sollten daher auf Hinweise zur Aushandlung der Klausel überprüft werden. Diese oft übersehenen Schritte sind  zentral für die Risikoeinschätzung.