I. Einleitung
Seit jeher gilt der Immobilienmarkt in Deutschland als Einfallstor für Geldwäsche. Daher verwundert es nicht, dass der deutsche Gesetzgeber in diesem Zusammenhang den Erwerb von Immobilien verstärkt in den Blick nimmt. Betrifft dies ausschließlich deutsche Gesellschaften, so dürfte die Meldepflicht bei Immobilientranskationen und Immobilienbestand bei den betroffenen Unternehmen und in der Beratungspraxis auch hinreichend bekannt sein. Eine entsprechende Meldepflicht zum Transparenzregister kann aber auch für ausländische Gesellschaften vorliegen. Hierbei handelt es sich um eine in der Praxis gerne übersehene Konstellation, deren Nichteinhaltung seit dem 30. Juni 2023 empfindliche Bußgelder für die betroffenen Unternehmen zur Folge haben kann.
II. Wie ist die Ausgangslage?
Bereits seit dem 1. Januar 2020 (!) mussten ausländische Gesellschaften eine Meldung zum Transparenzregister abgeben, wenn sie im Rahmen eines sog. Asset Deals eine Inlandsimmobilie erworben haben oder eine solche bereits im Bestand haben. Seit dem 1. August 2021 gilt dies auch für den Erwerb von Geschäftsanteilen (sog. Share Deal) an einer inländischen Gesellschaft, die ihrerseits eine Immobilie in Deutschland besitzt. Man spricht von einem mittelbaren Erwerb. Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II wurde die Mitteilungspflicht nunmehr auch auf Bestandsfälle erweitert. Die vom Gesetzgeber gewährte Übergangsfrist ist bereits am 30. Juni 2023 abgelaufen.
III. Für wen gilt die Meldeflicht jetzt?
Die zentrale Vorschrift für Meldepflichten ausländischer Unternehmen ist § 20 Abs. 1 S. 2 GWG. Danach besteht die Meldepflicht zunächst für ausländische Gesellschaften, die unmittelbar Immobilien in Deutschland besitzen, nunmehr unabhängig vom Zeitpunkt des Erwerbs.
Daneben müssen ausländische Gesellschaften ihre wirtschaftlich Berechtigten zum Transparenzregister melden, wenn sie Geschäftsanteile an einer Gesellschaft halten bzw. erwerben, die ihrerseits Eigentümerin einer in Deutschland gelegenen Immobilie ist. Auch hier ist der Zeitpunkt des Anteilserwerbs nicht mehr von Bedeutung.
Die Meldepflicht greift allerdings nur dann, wenn die ausländische Gesellschaft mindestens 90 % der Geschäftsanteile an der deutschen Gesellschaft mit inländischem Immobilienbestand hält. Der Gesetzgeber weitet damit die Meldepflicht auf ausländische Gesellschaften aus, die bereits – wenn auch nur mittelbar über eine Tochtergesellschaft – Immobilien in Deutschland vor Einführung der ersten Meldepflichten aus 2020 erworben haben.
Der Schwellenwert von 90% bestimmt sich nach den Grundsätzen des Grunderwerbssteuergesetzes. Bei einer mehrstufigen Gesellschaftsstruktur muss der Schwellenwert auf jeder Beteiligungsstufe erreicht werden und darf auf keiner Ebene der Kette abreißen. Das Bundesverwaltungsamt hat in seinen FAQ zudem darauf hingewiesen, dass hierfür auf das Grunderwerbssteuergesetz in der am 1. August 2021 gültigen Fassung abzustellen ist. In dieser Fassung ist liegt der Schwellenwert bei 90% und nicht wie in früheren Fassungen bei 95%. Im Ergebnis kann dies zu einem Auseinanderfallen der damaligen Grunderwerbssteuerpflicht und dem Bestehen einer Meldepflicht zum Transparenzregister führen. Umsetzungsstichtag für die Gesellschaften war der 30. Juni 2023.
Die Meldepflicht entfällt einzig nach § 20 Abs. 1 S. 3 GWG, wenn die betroffene Gesellschaft bereits in bei einem anderen Mitgliedstaat der europäischen Union eine Meldung der Angaben aus Art. 1 Nr. 15 lit c) der Europäischen Richtlinie 2018/843 und aus § 19 Abs. 1 GWG abgegeben hat.
IV. Praxishinweis
Bei der Meldepflicht zum Transparenzregister, für ausländischer Gesellschaften mit Bestandsimmobilien in Deutschland, handelt es sich um eine ungewöhnliche Konstellation, die auch in der Beratungspraxis oft aus dem Blick verloren wird, geschweige denn den jeweiligen Unternehmen bekannt sind. In einer sich stets globalisierenden Welt treten aber immer häufiger Konstellationen auf, in denen die Muttergesellschaften im Ausland sitzen. Betroffene Unternehmen müssen sich also vergegenwärtigen, ob eine Bestandsimmobilie innerhalb der Gruppe in Deutschland gegeben ist und ob die Schwellenwerte bei der Beteiligungshöhe erreicht wird. Versäumt die Unternehmen die Meldung zum Transparenzregister, drohen Sanktionen. Sanktionen können zum einen am Umsatz orientierte Bußgelder sein, zum anderen wird auf das Prinzip „Naming and Shaming“ gesetzt. Bestandskräftige Bußgeldbescheide werden auf der Internetseite des Bundesverwaltungsamtes veröffentlicht.
