Nach mehreren erfolglosen Anläufen sich den praktischen Problemen anzunehmen, die mit dem Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB einhergehen, hat der Gesetzgeber gehandelt. Ab dem 1.Januar 2025 gilt gemäß dem neuen § 578 Abs. 1 S. 2 BGB die Formvorschrift des § 550 BGB für das gewerbliche Mietrecht zwar weiterhin, jedoch dann mit der Maßgabe, dass ein gewerblicher Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.
Die mit § 550 BGB verfolgten Zwecke, die darin liegen, dass sich ein Immobilienkäufer über die auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten kann, die Parteien vor der unbedachten Eingehung übermäßig langer Bindungen gewarnt sein sollen und dass die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sichergestellt ist, sollen somit künftig durch die Formvorschrift erfüllt werden, die die niedrigste Stufe der gesetzlichen Formen darstellt.
Begründet wird die Herabstufung damit, dass dadurch der digitale Wandel vorangetrieben werden soll, weil die Schriftform die eigenhändige Unterschrift auf Papier verlangt und sie somit Medienbrüche in digitalisierten Prozessen verursacht.
Zudem würden die Fälle, in denen sich auch die Ursprungsparteien des Mietvertrags wegen eines Schriftformfehlers vom Mietvertrag lösen können, durch die Änderung reduziert.
- In der Vergangenheit hat die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen einer Verletzung des Schriftformerfordernisses ordentlich zu kündigen, zu einer erheblichen Anzahl von Kündigungen und Gerichtsverfahren geführt.
- Die wahren Motive für eine vorzeitige Kündigung hatten allerdings regelmäßig nichts mit den Zwecken der Schriftform auf sich.
- Vielmehr standen vor allem allein ökonomische Aspekte im Vordergrund, etwa weil man die Mietflächen neu und teurer vermieten wollte oder umgekehrt günstigere, kleinere Flächen anmieten wollte.
Formale Voraussetzungen des Textformerfordernisses
Die Textform hat drei Voraussetzungen: die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die Nennung der Person des Erklärenden und die Erkennbarkeit des Abschlusses der Erklärung.
Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger
Die Textform gem. § 126b BGB setzt die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger voraus.
- Geeignete Datenträger sind Urkunden, elektronische Speichermedien, sofern nur die gespeicherten Daten mit Hilfe von Anwendungsprogrammen (in Schriftzeichen) lesbar sind und der Datenträger geeignet ist, die Erklärung dauerhaft festzuhalten.
- E‑Mail, Papier, USB-Stick, CD-ROM, Speicherkarten, Festplatten und auch ein Computerfax erfüllen diese Voraussetzungen.
- Bei einer E-Mail genügt, dass der Empfänger sie ausdrucken kann, ein tatsächlicher Ausdruck ist jedoch nicht erforderlich.
- Bei Texten, die auf einer Website oder in einem virtuellen Datenraum eingestellt werden, dem Empfänger aber nicht übermittelt worden sind, ist § 126b BGB dagegen nur erfüllt, wenn es tatsächlich zu einem Download (abspeichern oder ausdrucken) kommt, andernfalls nicht.
Die Nennung der Person des Erklärenden
Weiter verlangt die Textform, dass die Person des Erklärenden genannt wird. Damit soll sichergestellt werden, dass der Empfänger zuordnen kann, von wem er das Dokument erhalten hat.
- Die Angabe ersetzt die Zuordnungsfunktion der Unterschrift.
- An welcher Stelle die Person des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung genannt wird, ist unerheblich, so dass nicht nur eine mechanisch hergestellte Unterschrift, sondern auch eine Angabe im Kopf oder Inhalt des Textes ausreichend ist.
- Typischerweise erfolgt sie bei schriftlichen Erklärungen im Briefkopf, bei einer E‑Mail durch einen Zusatz am Ende der E-Mail.
Zweck der Textform
Der Zweck der Textform liegt darin, dass sich die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt der Erklärung informieren können. Ihr kommt eine Informations- und Dokumentationsfunktion zu. Sie kann somit den mit § 550 BGB verfolgten Zweck, der darin liegt, dass sich ein Immobilienkäufer über die auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten kann, erfüllen. Problematisch ist jedoch, dass der Textform geringe Beweiskraft zukommt und diese keine Warnfunktion gewährleisten kann.
Anforderungen an einen Vertragsschluss für die Textform
Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zum IV. Bürokratieentlastungsgesetzes wies der Bundesrat darauf hin, dass es für die Textform anders als für die Schriftform keine gesetzliche Regelung zu den Anforderungen bei einem Vertragsschluss gebe.
- So sei etwa unklar, ob – entsprechend der Rechtslage bei der Schriftform – der gesamte Vertragsinhalt mit dem Angebot und der Annahme jeweils auf einem Datenträger (z.B. in einer E‑Mail) enthalten sein muss oder ob eine Bezugnahme ausreiche.
- Der Gesetzgeber hat jedoch darauf verzichtet, in § 126b BGB eine spezielle Regelung zu den Anforderungen an einen Vertragsschluss aufzunehmen.
- Nach unserer Auffassung genügt es für einen Vertragsschluss in Textform für das gewerbliche Mietrecht,
- dass eine Partei ihre mit einer eingescannten Unterschrift abschließende finale Fassung des Vertragstextes der jeweils anderen Partei per E-Mail übersendet (Angebot) und
- dass die jeweils andere Partei diese Fassung des Vertragstextes bspw. ausdruckt, dann unterzeichnet und den Scan der unterzeichneten Fassung per E-Mail an die jeweils andere Partei zurücksendet (Annahme).
Materieller Umfang des Textformerfordernisses
Wegen des materiellen Umfangs des Textformerfordernisses werden sich mit Blick auf den Zweck des § 550 BGB, ergeben sich inhaltlich keine Änderungen zur bisherigen Rechtslage unter der Schriftform.
- Die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses müssen also nun nicht mehr die Schriftform sondern die Textform wahren.
- Textformheilungsklauseln sind (wie bisher für die Schriftform) wegen der damit verbundenen Einschränkung des unabdingbaren Kündigungsrechts gleich, ob sie individuell oder formularmäßig vereinbart sind, ebenfalls unwirksam.
Praktische Auswirkungen
Durch das Fehlen des Erfordernisses einer eigenhändigen Unterschrift auf einer Urkunde fallen insbesondere folgende zu beachtende formale Vorgaben im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss und etwaiger Nachträge weg:
- Aufwendige, zuweilen als „bürokratisch“ und kompliziert empfundene Unterschriftsverfahren im Umlaufverfahren, die teilweise, wenn die Vertragspartner in verschiedenen Städten ansässig sind, nur unter Einschaltung von Boten möglich waren, gehören ab dem 1. Januar 2025 der Vergangenheit an.
- Ebenfalls zuweilen als „bürokratisch“ empfundene Abläufe, die zur Risikominimierung trotz der Auflockerungsrechtsprechung weiterhin empfohlen werden, und die darin bestehen, dass weiterhin eine feste körperliche Einheit mit einer Öse und/oder mit Schnur und Siegel, wie bei einer notariellen Urkunde hergestellt werden solle, oder dass alle Blätter eines aus mehreren Ordnern bestehenden Mietvertrags etwa durch Verbindung mittels Notarschnur fest miteinander verbunden werden, gehören ab dem 1. Januar 2025 ebenfalls der Vergangenheit an.
Schriftformklauseln
Die Textform stellt im Vergleich zu den übrigen Formvorschriften die geringsten Anforderungen an die Form dar. Sie wird stets erfüllt, wenn strengere Formvorschriften eingehalten werden (§§ 126, 126a, 128, 129 BGB). Insofern können die Parteien weiterhin die strenge Formvorschrift des § 126 BGB wählen, ohne Gefahr zu laufen, eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags zu riskieren und dabei von § 126 BGB abweichende Erleichterungen (insbesondere Schriftformheilungsklauseln) als auch Erschwerungen vorsehen.
- Einfache oder doppelte Schriftformklauseln (wie sie sich derzeit regelmäßig in Mietverträgen finden) können, sofern sie formularmäßig vereinbart wurden, wegen des Vorrangs der Individualabrede (§ 305b BGB) jederzeit mündlich oder auch konkludent aufgehoben werden.
- Anders ist dies jedoch bei einer Individualvereinbarung unter Kaufleuten zu bewerten. Dort setzt sich die doppelte Schriftformklausel gegen eine formfreie Änderung durch.
- Parteien, denen es auf die Einhaltung einer strengeren Form als der Textform ankommt, müssen dies daher durch eine Individualvereinbarung regeln.
Übergangszeitraum
Für den Übergangszeitraum vom 1. Januar 2025 bis 1. Januar 2026 gilt gem. Art. 229, § 70 Abs. 1 EGBGB Folgendes:
- Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, sind bis einschließlich zum 1.1.2026 wegen eines Schriftformverstoßes kündbar. Eine Kündigung wegen eines Schriftformfehlers ist dann nicht mehr möglich.
- Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, können ab dem 1. Januar 2025 in Textform geändert werden. Dies betrifft insbesondere auch solche Fälle, in denen der Schriftformverstoß vor dem 1. Januar 2025 erfolgt ist. Diese können durch einen Nachtrag ab dem 1. Januar 2025 in Textform „geheilt“ werden.
Allen Beteiligten ist daher zu raten, während des Übergangszeitraums die Möglichkeiten einer Kündigung wegen der Nichteinhaltung der Schriftform genau zu prüfen und ggf. eine Kündigung auszusprechen oder umgekehrt eine Heilung von etwaigen Schriftformfehlern durch einen Nachtrag in Textform herbeizuführen.
Fazit
Die Abschaffung des Schriftformerfordernisses für langfristige gewerbliche Mietverträge ist zu begrüßen. Es ist davon auszugehen, dass mit der Herabstufung der Textform sich die Fälle reduzieren werden, in denen eine der Ursprungsparteien wegen eines Formverstoßes kündigt. Etwaige Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der Textform oder Einschränkungen hinsichtlich der Beweiskraft sind hinzunehmen, weil im Gegenzug gerade Formerleichterungen geschaffen werden und die Praxis sich vom Medium Papier und dem Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift lösen kann. Zudem besteht weiterhin die Möglichkeit sich der strengen Schriftform zu unterwerfen, so dass für diejenigen, denen die Anwendung der Textform zu risikoreich erscheint, keine Änderungen bevorstehen.
Vom Schriftform- zum Textformerfordernis für langfristige gewerbliche Mietverträge
Nach mehreren erfolglosen Anläufen sich den praktischen Problemen anzunehmen, die mit dem Schriftformerfordernis gem. § 550 BGB einhergehen, hat der Gesetzgeber gehandelt. Ab dem 1.Januar 2025 gilt gemäß dem neuen § 578 Abs. 1 S. 2 BGB die Formvorschrift des § 550 BGB für das gewerbliche Mietrecht zwar weiterhin, jedoch dann mit der Maßgabe, dass ein gewerblicher Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.
Die mit § 550 BGB verfolgten Zwecke, die darin liegen, dass sich ein Immobilienkäufer über die auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten kann, die Parteien vor der unbedachten Eingehung übermäßig langer Bindungen gewarnt sein sollen und dass die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den Parteien sichergestellt ist, sollen somit künftig durch die Formvorschrift erfüllt werden, die die niedrigste Stufe der gesetzlichen Formen darstellt.
Begründet wird die Herabstufung damit, dass dadurch der digitale Wandel vorangetrieben werden soll, weil die Schriftform die eigenhändige Unterschrift auf Papier verlangt und sie somit Medienbrüche in digitalisierten Prozessen verursacht.
Zudem würden die Fälle, in denen sich auch die Ursprungsparteien des Mietvertrags wegen eines Schriftformfehlers vom Mietvertrag lösen können, durch die Änderung reduziert.
- In der Vergangenheit hat die Möglichkeit, den Mietvertrag wegen einer Verletzung des Schriftformerfordernisses ordentlich zu kündigen, zu einer erheblichen Anzahl von Kündigungen und Gerichtsverfahren geführt.
- Die wahren Motive für eine vorzeitige Kündigung hatten allerdings regelmäßig nichts mit den Zwecken der Schriftform auf sich.
- Vielmehr standen vor allem allein ökonomische Aspekte im Vordergrund, etwa weil man die Mietflächen neu und teurer vermieten wollte oder umgekehrt günstigere, kleinere Flächen anmieten wollte.
Formale Voraussetzungen des Textformerfordernisses
Die Textform hat drei Voraussetzungen: die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger, die Nennung der Person des Erklärenden und die Erkennbarkeit des Abschlusses der Erklärung.
Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger
Die Textform gem. § 126b BGB setzt die Abgabe einer lesbaren Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger voraus.
- Geeignete Datenträger sind Urkunden, elektronische Speichermedien, sofern nur die gespeicherten Daten mit Hilfe von Anwendungsprogrammen (in Schriftzeichen) lesbar sind und der Datenträger geeignet ist, die Erklärung dauerhaft festzuhalten.
- E‑Mail, Papier, USB-Stick, CD-ROM, Speicherkarten, Festplatten und auch ein Computerfax erfüllen diese Voraussetzungen.
- Bei einer E-Mail genügt, dass der Empfänger sie ausdrucken kann, ein tatsächlicher Ausdruck ist jedoch nicht erforderlich.
- Bei Texten, die auf einer Website oder in einem virtuellen Datenraum eingestellt werden, dem Empfänger aber nicht übermittelt worden sind, ist § 126b BGB dagegen nur erfüllt, wenn es tatsächlich zu einem Download (abspeichern oder ausdrucken) kommt, andernfalls nicht.
Die Nennung der Person des Erklärenden
Weiter verlangt die Textform, dass die Person des Erklärenden genannt wird. Damit soll sichergestellt werden, dass der Empfänger zuordnen kann, von wem er das Dokument erhalten hat.
- Die Angabe ersetzt die Zuordnungsfunktion der Unterschrift.
- An welcher Stelle die Person des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung genannt wird, ist unerheblich, so dass nicht nur eine mechanisch hergestellte Unterschrift, sondern auch eine Angabe im Kopf oder Inhalt des Textes ausreichend ist.
- Typischerweise erfolgt sie bei schriftlichen Erklärungen im Briefkopf, bei einer E‑Mail durch einen Zusatz am Ende der E-Mail.
Zweck der Textform
Der Zweck der Textform liegt darin, dass sich die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt der Erklärung informieren können. Ihr kommt eine Informations- und Dokumentationsfunktion zu. Sie kann somit den mit § 550 BGB verfolgten Zweck, der darin liegt, dass sich ein Immobilienkäufer über die auf ihn übergehenden Bindungen unterrichten kann, erfüllen. Problematisch ist jedoch, dass der Textform geringe Beweiskraft zukommt und diese keine Warnfunktion gewährleisten kann.
Anforderungen an einen Vertragsschluss für die Textform
Im Zuge des Gesetzgebungsverfahrens zum IV. Bürokratieentlastungsgesetzes wies der Bundesrat darauf hin, dass es für die Textform anders als für die Schriftform keine gesetzliche Regelung zu den Anforderungen bei einem Vertragsschluss gebe.
- So sei etwa unklar, ob – entsprechend der Rechtslage bei der Schriftform – der gesamte Vertragsinhalt mit dem Angebot und der Annahme jeweils auf einem Datenträger (z.B. in einer E‑Mail) enthalten sein muss oder ob eine Bezugnahme ausreiche.
- Der Gesetzgeber hat jedoch darauf verzichtet, in § 126b BGB eine spezielle Regelung zu den Anforderungen an einen Vertragsschluss aufzunehmen.
- Nach unserer Auffassung genügt es für einen Vertragsschluss in Textform für das gewerbliche Mietrecht,
- dass eine Partei ihre mit einer eingescannten Unterschrift abschließende finale Fassung des Vertragstextes der jeweils anderen Partei per E-Mail übersendet (Angebot) und
- dass die jeweils andere Partei diese Fassung des Vertragstextes bspw. ausdruckt, dann unterzeichnet und den Scan der unterzeichneten Fassung per E-Mail an die jeweils andere Partei zurücksendet (Annahme).
Materieller Umfang des Textformerfordernisses
Wegen des materiellen Umfangs des Textformerfordernisses werden sich mit Blick auf den Zweck des § 550 BGB, ergeben sich inhaltlich keine Änderungen zur bisherigen Rechtslage unter der Schriftform.
- Die wesentlichen Vertragsbedingungen – insbesondere Mietgegenstand, Miete sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses müssen also nun nicht mehr die Schriftform sondern die Textform wahren.
- Textformheilungsklauseln sind (wie bisher für die Schriftform) wegen der damit verbundenen Einschränkung des unabdingbaren Kündigungsrechts gleich, ob sie individuell oder formularmäßig vereinbart sind, ebenfalls unwirksam.
Praktische Auswirkungen
Durch das Fehlen des Erfordernisses einer eigenhändigen Unterschrift auf einer Urkunde fallen insbesondere folgende zu beachtende formale Vorgaben im Zusammenhang mit dem Vertragsschluss und etwaiger Nachträge weg:
- Aufwendige, zuweilen als „bürokratisch“ und kompliziert empfundene Unterschriftsverfahren im Umlaufverfahren, die teilweise, wenn die Vertragspartner in verschiedenen Städten ansässig sind, nur unter Einschaltung von Boten möglich waren, gehören ab dem 1. Januar 2025 der Vergangenheit an.
- Ebenfalls zuweilen als „bürokratisch“ empfundene Abläufe, die zur Risikominimierung trotz der Auflockerungsrechtsprechung weiterhin empfohlen werden, und die darin bestehen, dass weiterhin eine feste körperliche Einheit mit einer Öse und/oder mit Schnur und Siegel, wie bei einer notariellen Urkunde hergestellt werden solle, oder dass alle Blätter eines aus mehreren Ordnern bestehenden Mietvertrags etwa durch Verbindung mittels Notarschnur fest miteinander verbunden werden, gehören ab dem 1. Januar 2025 ebenfalls der Vergangenheit an.
Schriftformklauseln
Die Textform stellt im Vergleich zu den übrigen Formvorschriften die geringsten Anforderungen an die Form dar. Sie wird stets erfüllt, wenn strengere Formvorschriften eingehalten werden (§§ 126, 126a, 128, 129 BGB). Insofern können die Parteien weiterhin die strenge Formvorschrift des § 126 BGB wählen, ohne Gefahr zu laufen, eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags zu riskieren und dabei von § 126 BGB abweichende Erleichterungen (insbesondere Schriftformheilungsklauseln) als auch Erschwerungen vorsehen.
- Einfache oder doppelte Schriftformklauseln (wie sie sich derzeit regelmäßig in Mietverträgen finden) können, sofern sie formularmäßig vereinbart wurden, wegen des Vorrangs der Individualabrede (§ 305b BGB) jederzeit mündlich oder auch konkludent aufgehoben werden.
- Anders ist dies jedoch bei einer Individualvereinbarung unter Kaufleuten zu bewerten. Dort setzt sich die doppelte Schriftformklausel gegen eine formfreie Änderung durch.
- Parteien, denen es auf die Einhaltung einer strengeren Form als der Textform ankommt, müssen dies daher durch eine Individualvereinbarung regeln.
Übergangszeitraum
Für den Übergangszeitraum vom 1. Januar 2025 bis 1. Januar 2026 gilt gem. Art. 229, § 70 Abs. 1 EGBGB Folgendes:
- Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, sind bis einschließlich zum 1.1.2026 wegen eines Schriftformverstoßes kündbar. Eine Kündigung wegen eines Schriftformfehlers ist dann nicht mehr möglich.
- Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2025 entstanden sind, können ab dem 1. Januar 2025 in Textform geändert werden. Dies betrifft insbesondere auch solche Fälle, in denen der Schriftformverstoß vor dem 1. Januar 2025 erfolgt ist. Diese können durch einen Nachtrag ab dem 1. Januar 2025 in Textform „geheilt“ werden.
Allen Beteiligten ist daher zu raten, während des Übergangszeitraums die Möglichkeiten einer Kündigung wegen der Nichteinhaltung der Schriftform genau zu prüfen und ggf. eine Kündigung auszusprechen oder umgekehrt eine Heilung von etwaigen Schriftformfehlern durch einen Nachtrag in Textform herbeizuführen.
Fazit
Die Abschaffung des Schriftformerfordernisses für langfristige gewerbliche Mietverträge ist zu begrüßen. Es ist davon auszugehen, dass mit der Herabstufung der Textform sich die Fälle reduzieren werden, in denen eine der Ursprungsparteien wegen eines Formverstoßes kündigt. Etwaige Rechtsunsicherheiten hinsichtlich der Textform oder Einschränkungen hinsichtlich der Beweiskraft sind hinzunehmen, weil im Gegenzug gerade Formerleichterungen geschaffen werden und die Praxis sich vom Medium Papier und dem Erfordernis der eigenhändigen Unterschrift lösen kann. Zudem besteht weiterhin die Möglichkeit sich der strengen Schriftform zu unterwerfen, so dass für diejenigen, denen die Anwendung der Textform zu risikoreich erscheint, keine Änderungen bevorstehen.