– zugleich Anmerkung zum Urteil des OLG Düsseldorf vom 5.6.2025 – 10 U 146/24

Einleitung

In der Praxis von Gewerberaummietverträgen werden regelmäßig Indexklauseln zur Wertsicherung vereinbart. Diese Klauseln koppeln die Miete an die Entwicklung eines amtlichen Index, meist den Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland. Sie finden sich in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Vertrag wieder. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für solche Preisanpassungsklauseln setzt das Preisklauselgesetz (PrKG).

Gesetzliche Voraussetzungen für Indexklauseln

Das Preisklauselgesetz gibt für die Wirksamkeit von Indexklauseln folgende Bedingungen vor:

• Die Mietentwicklung muss an einen gängigen amtlichen Index wie den VPI gebunden sein.
• Die Anpassung darf nicht überproportional zum Index erfolgen.
• Bei sinkendem Index muss eine Mietsenkung berücksichtigt werden.
• Der Vermieter muss sich für mindestens zehn Jahre ohne ordentliches Kündigungsrecht binden.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt die Klausel dennoch bis zu einer rechtskräftigen Unwirksamkeitserklärung vorläufig wirksam (§ 8 PrKG).

Verhältnis von PrKG und AGB-Recht

Ein zentraler rechtlicher Streitpunkt besteht darin, ob die vorgesehene Vorwirkung des § 8 PrKG gegenüber dem AGB-Recht Vorrang hat. Relevant wird dies, wenn eine Klausel zwar den Vorgaben des PrKG genügt, jedoch gegen das AGB-Recht verstößt. In solchen Fällen stellt sich nämlich die Frage, ob Rückforderungsansprüche wegen zu viel gezahlter Miete auch für Zeiträume vor einer gerichtlichen Entscheidung über die Unwirksamkeit der Indexklausel bestehen.

Die Entscheidung des OLG Düsseldorf

Im Fall vor dem OLG Düsseldorf wurde die folgende Indexklausel geprüft:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam…“

Das Gericht prüfte die Klausel sowohl am Maßstab des PrKG als auch an den besonderen Anforderungen des AGB-Rechts.

Zentrale Argumente des Gerichts

• Doppelter Prüfungsmaßstab:
  Preisanpassungsklauseln unterliegen einer zweifachen Kontrolle: Sie müssen sowohl die Vorgaben des Preisklauselgesetzes als auch die Anforderungen des AGB-Rechts erfüllen. Während das PrKG vor allem währungs- und inflationstechnische Zwecke verfolgt, schützt das AGB-Recht den Vertragspartner vor unangemessener Benachteiligung und verlangt Klarheit sowie Transparenz.
• Anforderungen an die Transparenz und Konkretheit der Klausel:
  Im entschiedenen Fall wurde die Klausel als intransparent und damit unwirksam bewertet, weil:
  – ein scheinbarer Automatismus zur Mietanpassung bestand, jedoch gleichzeitig ein Schriftformerfordernis („schriftliche Aufforderung des Vermieters“) als Wirksamkeitsvoraussetzung angeordnet war. Das sei ein unauflösbarer Widerspruch, da der Mieter nicht erkennen kann, ob und wann die Mietänderung gilt, und
  – für die Berechnung des ersten Anpassungsbetrags ein Zeitpunkt vor Vertragsschluss (Mai 2017) als Ausgangswert festgelegt wurde, obwohl die Mieterin erst ab September 2019 überhaupt Vertragspartei wurde. Damit würde der Mieter für die Inflation vor Mietbeginn in Anspruch genommen.
• Rechtsfolgen:
  Klauseln, die gegen das AGB-Recht verstoßen (z.B. wegen Intransparenz oder einseitiger Benachteiligung), sind von Anfang an unwirksam. Das bloße Bestehen einer spezialgesetzlichen Regelung im PrKG hindert die AGB-Kontrolle nicht – Verstöße gegen AGB führen ex tunc zur Unwirksamkeit, nicht erst ab rechtskräftiger gerichtlicher Feststellung.

Rückzahlungsansprüche bei unwirksamer Klausel

Ist eine Indexklausel wegen Verstoßes gegen das AGB-Recht unwirksam, bestehen für die Mieter Rückforderungsansprüche hinsichtlich aller zu viel gezahlten Beträge ab dem ersten Tag der Rechtsgrundlosigkeit. Anders als bei PrKG-Verstößen ohne AGB-Mangel kann der Vermieter sich nicht auf den Schutz des § 8 PrKG berufen. Die Rückforderung ist nach den allgemeinen Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 BGB) möglich und unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Empfehlungen

• Mietvertragsparteien sollten Indexklauseln klar, transparent und ausschließlich für Zeiträume ab Mietbeginn ausgestalten.
• Der Anpassungsmechanismus muss eindeutig festlegen, unter welchen Voraussetzungen und ab wann eine Mietanpassung wirksam wird.
• Es empfiehlt sich, vorhandene Klauseln kritisch zu überprüfen und ggf. zu überarbeiten, um potenzielle Rückzahlungsrisiken zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.

Fazit

Das OLG Düsseldorf hat die Anforderungen an Wertsicherungsklauseln in Gewerberaummietverträgen nochmals deutlich verschärft. Es stellt klar, dass Verstöße gegen das AGB-Recht – etwa wegen Intransparenz oder unangemessener Benachteiligung – zur sofortigen und rückwirkenden Unwirksamkeit solcher Klauseln führen. Daraus ergeben sich für betroffene Mieter Rückforderungsansprüche auf zu viel gezahlte Miete. Für die Gestaltungspraxis ist deshalb höchste Sorgfalt bei der Formulierung und Prüfung von Indexklauseln geboten.

Die Revision gegen die Entscheidung des OLG Düsseldorf ist beim Bundesgerichtshof (BGH) anhängig (Az. XII ZR 51/25). Die endgültige Klärung der Rechtslage und damit auch die Auswirkungen für laufende und künftige Verträge steht somit noch aus. Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung empfiehlt sich für beide Vertragsparteien, bestehende Klauseln sorgfältig zu überprüfen und sich über die Entwicklung der Rechtsprechung auf dem Laufenden zu halten.