– zugleich Anmerkung zum Urteil des OLG Hamm vom 04.02.2026 – I-30 U 87/25
Einleitung
Bei Unternehmenskäufen, deren Zielgesellschaft wesentliche Betriebsflächen nicht im Eigentum hält, sondern anmietet, sind die zugrundeliegenden Mietverträge regelmäßig wertbestimmend: Sie sichern die operative Kontinuität, tragen die Bewertung und bestimmen die Finanzierbarkeit der Transaktion. In der Legal Due Diligence gehören Mietverträge deshalb zu den am intensivsten geprüften Dokumenten. Schriftformfehler – ein fehlender Vertretungszusatz, eine nicht in körperlicher Einheit beigefügte Anlage, eine mündliche Nebenabrede, die nie urkundlich fixiert wurde – waren über Jahre hinweg ein klassisches Mittel, um die Bindungswirkung langfristiger Mietverträge in Frage zu stellen. Ein vermeintlich langfristig gesicherter Mietvertrag konnte nach dem Closing kurzfristig ordentlich kündbar sein – und damit das Fundament der Transaktion erschüttern: die operative Kontinuität des Betriebs, die Bewertungsgrundlage und die Tragfähigkeit der Finanzierung.
Mit der Einführung der Textform zum 1. Januar 2025 (§ 578 Abs. 1 S. 2 BGB) wollte der Gesetzgeber den digitalen Wandel vorantreiben und die Zahl schriftformbedingter Kündigungen reduzieren – und damit ein Risiko beseitigen, das operative Kontinuität, Bewertungsgrundlage und Finanzierbarkeit gleichermaßen gefährden konnte. Für Altverträge sah Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB eine Übergangsfrist vor: Bis zum 2. Januar 2026 konnte ein bestehendes Mietverhältnis noch wegen eines Schriftformverstoßes ordentlich gekündigt werden; gleichzeitig konnten Änderungen solcher Verträge ab dem 1. Januar 2025 bereits in Textform vorgenommen werden. Diese Übergangsfrist ist abgelaufen. Das Schriftformthema gehört damit – jedenfalls als selbständiger Kündigungsgrund und damit als unmittelbare Bedrohung des Transaktionsfundaments – weitgehend der Vergangenheit an.
Gleichwohl zeigt sich in der Praxis ein ambivalentes Bild: Statt die Erleichterung zu nutzen, begegnet die Textform Skepsis und es wird vermehrt die gewillkürte Schriftform vereinbart. Zu Recht?
Aktuelle Entscheidung des OLG Hamm als ein Abschiedsfall des alten Schriftformrechts
Wie weit das Schriftformerfordernis reichen konnte, zeigt eine aktuelle Entscheidung des OLG Hamm vom 4.2.2026 (I-30 U 87/25) – wahrscheinlich eine der letzten Entscheidungen unter altem Recht. Eine GbR hatte als Vermieterin einen Gewerberaummietvertrag mit zehn Jahren Festlaufzeit geschlossen; Mieterin war eine GmbH, die dort ein auf Rehabilitationssport spezialisiertes Fitnessstudio betreiben wollte. Den Vertrag unterzeichneten auf Vermieterseite lediglich zwei der drei Gesellschafter – ohne Vertretungszusatz. Das OLG Hamm erklärte den Vertrag für ordentlich kündbar: Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter, muss dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich aus der Urkunde hervorgehen; andernfalls lässt sich nicht ausschließen, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen. Daneben war die Schriftform auch deshalb nicht gewahrt, weil die Parteien wesentliche Nebenabreden – die exklusive Nutzung eines Behindertenparkplatzes und die Mitbenutzung von Toilettenräumen – mündlich getroffen und nicht in den Mietvertrag aufgenommen hatten; das Schriftformerfordernis ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.
Ob zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen war, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Das Landgericht hatte das Zustandekommen noch bejaht, weil die Parteien den Vertrag nach seiner Entstehung konkludent durch Vertragsdurchführung genehmigt hatten. Auf dies Frage kam es im Ergebnis allerdings nicht an, weil der Schriftformverstoß für sich genommen genügte, um die Festlaufzeit zu Fall zu bringen und die ordentliche Kündigung zu ermöglichen. Dass ein Vertrag, der von beiden Seiten jahrelang gelebt und vollzogen wurde, allein wegen eines fehlenden Vertretungszusatzes seine Bindungswirkung verlieren konnte, ist ein Ergebnis, das selbst erfahrene Gesellschaftsrechtler immer wieder kalt erwischt: Wirksamkeit und Laufzeitsicherheit fielen im Schriftformregime auseinander.
Was wäre unter der Textform aus dem Fall des OLG Hamm geworden?
Die Frage ist nicht nur akademisch – sie macht den praktischen Unterschied der Reform greifbar.
Textform im Sinne des § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, die Erklärung für einen ihrem Zweck angemessenen Zeitraum zugänglich zu halten und unverändert wiederzugeben – typischerweise etwa E-Mail, PDF, USB-Stick oder ein digitales Vertragsmanagementsystem. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich; ebenso wenig eine körperliche Urkunde oder ein Vertretungszusatz. Die Textform ist damit strukturell anders als die Schriftform des § 126 BGB: Während die Schriftform an den körperlichen Akt der Unterzeichnung anknüpft und daraus eine Reihe von Folgeanforderungen ableitet, stellt die Textform auf Lesbarkeit, Dauerhaftigkeit und Erkennbarkeit des Erklärenden ab.
Das OLG Hamm stützte seine Entscheidung auf zwei selbständig tragende Schriftformverstöße.
Für den ersten – den fehlenden Vertretungszusatz – hätte unter der Textform ein grundlegend anderes Ergebnis nahegelegen: Die Textform beseitigt eine Vielzahl formaler Fehlerquellen der Schriftform – insbesondere solche, auf dem Merkmal der Urkunde beruhten, namentlich Unterschriftsproblematiken und die Einheitlichkeit der Urkunde –, vollständig. Der fehlende Vertretungszusatz hätte damit als selbständiger Kündigungsgrund schlicht nicht mehr zur Verfügung gestanden.
Beim zweiten Verstoß – den mündlich getroffenen Nebenabreden – wäre das Ergebnis dagegen differenzierter: Inhaltlich bleibt der Anknüpfungspunkt derselbe. Wesentliche Vertragsbedingungen müssen weiterhin formgerecht dokumentiert sein; nur die Schwelle ist von Schrift- auf Textform abgesenkt. Ob die konkreten Nebenabreden als „wesentlich“ einzuordnen sind und textförmig dokumentiert wurden, wäre deshalb auch unter der Textform weiterhin ein möglicher Streitpunkt geblieben. Der fehlende Vertretungszusatz allein hätte jedenfalls nicht mehr ausgereicht, um die Festlaufzeit zu Fall zu bringen.
Gemessen an den zwei tragenden Verstößen im Fall des OLG Hamm entfällt unter der Textform einer vollständig – der fehlende Vertretungszusatz ist als Kündigungsgrund Geschichte. Das Risiko hat sich halbiert. Warum steht die Textform dennoch in der Kritik?
Warum die Textform dennoch in der Kritik steht – und was daran (nicht) überzeugt
Die Praxis äußert im Kern drei Kritiklinien.
a) Gefahr der unbeabsichtigten Vertragsbindung
Die Umstellung von Schriftform auf Textform wird kritisiert, weil sie zwar den Vertragsabschluss vereinfacht, aber die Bestimmung des endgültigen Vertragsinhalts erschweren könne. Wo früher die unterzeichnete Urkunde als klarer „Endpunkt“ diente, kann in umfangreicher Korrespondenz die Grenze zwischen Entwurf und finaler Vereinbarung verwischen. Denkbar ist etwa, dass eine Mieterhöhung informell abgestimmt wird: „Wie besprochen: neue Miete 4.800 € ab März?“ – „Klingt fair.“ Unter Textform kann eine solche Kommunikation – je nach Kontext – schneller als verbindlich verstanden werden.
Diese Kritik greift jedoch zu undifferenziert. Vertragsschluss erfordert weiterhin übereinstimmende Willenserklärungen und Rechtsbindungswillen. Unbeabsichtigte Bindungen lassen sich außerdem durch klare Prozessdisziplin reduzieren (Draft-Markierungen, ausdrückliche Vorbehalte, eindeutige Freigabeformeln) und notfalls über die allgemeinen Instrumente der Auslegung sowie Irrtums- und Dissensregeln einhegen.
b) Textform als „Transaktionshindernis“
Vermehrt wird befürchtet, dass die Beratung im Rahmen von Immobilientransaktionen unter der Textform besonders herausfordernd sei. Es sei kaum möglich, den gesamten E-Mail-Verkehr des Vermieters oder der Vertragsparteien vollständig auf etwaige spätere Vertragsänderungen oder Abreden zu überprüfen, zumal dieser nicht immer lückenlos oder geordnet vorhanden sei. Diese Sorge dürfte jedoch übertrieben sein: Gewerbliche Vermieter und Immobilienverwalter unterliegen umfassenden handels- und steuerrechtlichen Aufbewahrungspflichten, die gerade auch E-Mail-Korrespondenz erfassen – nach § 257 HGB für sechs Jahre, nach § 147 AO für sechs bzw. zehn Jahre, und nach den GoBD müssen elektronische Dokumente unveränderbar, vollständig, geordnet und jederzeit verfügbar aufbewahrt werden. Überdies macht der technologische Fortschritt die Prüfung bereits heute praktikabel: KI-gestützte Vertragsanalyse und automatisierte E-Mail-Auswertung durchsuchen systematisch große Datenmengen nach vertragsrelevanten Abreden und identifizieren Diskrepanzen – effizienter und weniger fehleranfällig als die manuelle Papierprüfung jemals war.
c) Beweis- und Warnfunktion
Die Textform erfüllt nach überwiegender Auffassung die Beweis- und Warnfunktion im Gegensatz zur strengeren Schriftform nicht oder nur sehr eingeschränkt. Dem wird indes entgegengehalten, dass moderne Kommunikationsmittel – insbesondere E-Mail-Threads – eine lückenlose Nachvollziehbarkeit bieten; digitale Nachrichten bleiben typischerweise gespeichert und sind im Geschäftsverkehr leicht auffindbar. Auch die Annahme, dass der Textform die Warnfunktion abgesprochen werden muss, ist kritisch zu hinterfragen: Ein Warnsignal, das niemand (er)kennt, verfehlt seine Funktion. In der heutigen, von elektronischer Kommunikation geprägten Vertragswirklichkeit kann die Textform eher eine bewusstere Befassung mit dem Erklärungsinhalt begünstigen – die eigentliche Warnfunktion wird dann nicht mehr durch den Akt einer physischen Unterschrift hergestellt, sondern durch die bewusste Auslösung des elektronischen Versands einer Erklärung.
Reaktion der Praxis: gewillkürte Schriftform – und warum das gefährlich ist
Die vermeintlichen Kritikpunkte an der Textform haben in der Vertragspraxis zu einer vermehrten Nutzung gewillkürter Schriftformklauseln geführt. Diese Klauseln sollen die gesetzliche Textform verdrängen oder modifizieren; sie sehen regelmäßig vor, dass Korrespondenzen, die der Textform entsprechen – E-Mails, SMS, WhatsApp –, nicht als verbindliche Vereinbarungen gelten. Die Rechtsfolgen bei einem Verstoß variieren: Sie reichen von der Nichtigkeit einzelner Abreden bis zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags.
Diese „Rückkehr zur Schriftform“ überzeugt jedoch nur begrenzt. In AGB laufen solche Klauseln schon deshalb oft ins Leere, weil individuelle Abreden stets Vorrang haben (§ 305b BGB). Individualvertraglich können doppelte Schriftformklauseln zwar vereinbart werden; ihr Mehrwert ist jedoch fraglich, während ihre Nebenwirkungen erheblich sein können: Wer gewillkürte Schriftform vereinbart, holt sich das alte Systemrisiko zurück – nämlich, dass formale Unsauberkeiten (Unterschriften, Vertretungsfragen, Urkundeneinheit) erneut als strategischer Hebel gegen die vereinbarte Laufzeit genutzt werden.
Gerade das OLG Hamm hat exemplarisch gezeigt, welche Sprengkraft dieses alte Regime entfalten konnte: Ein langjährig vollzogener Vertrag verlor seine Festlaufzeit aufgrund formaler Mängel, ohne dass der wirtschaftliche Gehalt des Vertrags dafür den Ausschlag gab. Der größte Vorteil der Textform liegt demgegenüber darin, dass sie diese urkunden- und unterschriftsbezogenen Fehlerquellen als Kündigungshebel weitgehend beseitigt. Der „Schriftformjoker“ soll gerade nicht durch Vertragsgestaltung wieder eingeführt werden.
Schlussgedanke
Nach einem Jahr Textform im Gewerbemietrecht zeigt sich ein ambivalentes Bild. Während der Gesetzgeber mit der Textform Vereinfachung, Rechtssicherheit und Praxisnähe beabsichtigte, reagiert die Vertragspraxis mit einem Trend zur gewillkürten Schriftform, der die gesetzgeberische Zielsetzung unterläuft. Der eigentliche Prüfstein der Textform im gewerblichen Mietrecht liegt nun in der Rechtsprechung. Erst wenn erste Entscheidungen zur Textform vorliegen, wird sich zeigen, ob die Praxis der Textform vertrauen kann. Bis dahin bleibt es Aufgabe der Vertragsgestaltung, die neuen Spielräume verantwortungsvoll zu nutzen, statt sie vorschnell zu umschiffen. Vermieter und Immobilienverwalter sollten die gesamte Mietvertragskorrespondenz konsequent digital, strukturiert und zentral ablegen – nicht nur um den gesetzlichen Aufbewahrungspflichten zu genügen, sondern um eine transaktionsbereite Datenbasis zu schaffen, die für eine effiziente, KI-gestützte Due Diligence unmittelbar zur Verfügung steht. Wer das beherzigt, steht unter der Textform besser da als unter dem alten Schriftformregime.
Das endgültige Aus des Schriftformerfordernisses bei langfristigen gewerblichen Mietverträgen
– zugleich Anmerkung zum Urteil des OLG Hamm vom 04.02.2026 – I-30 U 87/25
Einleitung
Bei Unternehmenskäufen, deren Zielgesellschaft wesentliche Betriebsflächen nicht im Eigentum hält, sondern anmietet, sind die zugrundeliegenden Mietverträge regelmäßig wertbestimmend: Sie sichern die operative Kontinuität, tragen die Bewertung und bestimmen die Finanzierbarkeit der Transaktion. In der Legal Due Diligence gehören Mietverträge deshalb zu den am intensivsten geprüften Dokumenten. Schriftformfehler – ein fehlender Vertretungszusatz, eine nicht in körperlicher Einheit beigefügte Anlage, eine mündliche Nebenabrede, die nie urkundlich fixiert wurde – waren über Jahre hinweg ein klassisches Mittel, um die Bindungswirkung langfristiger Mietverträge in Frage zu stellen. Ein vermeintlich langfristig gesicherter Mietvertrag konnte nach dem Closing kurzfristig ordentlich kündbar sein – und damit das Fundament der Transaktion erschüttern: die operative Kontinuität des Betriebs, die Bewertungsgrundlage und die Tragfähigkeit der Finanzierung.
Mit der Einführung der Textform zum 1. Januar 2025 (§ 578 Abs. 1 S. 2 BGB) wollte der Gesetzgeber den digitalen Wandel vorantreiben und die Zahl schriftformbedingter Kündigungen reduzieren – und damit ein Risiko beseitigen, das operative Kontinuität, Bewertungsgrundlage und Finanzierbarkeit gleichermaßen gefährden konnte. Für Altverträge sah Art. 229 § 70 Abs. 1 EGBGB eine Übergangsfrist vor: Bis zum 2. Januar 2026 konnte ein bestehendes Mietverhältnis noch wegen eines Schriftformverstoßes ordentlich gekündigt werden; gleichzeitig konnten Änderungen solcher Verträge ab dem 1. Januar 2025 bereits in Textform vorgenommen werden. Diese Übergangsfrist ist abgelaufen. Das Schriftformthema gehört damit – jedenfalls als selbständiger Kündigungsgrund und damit als unmittelbare Bedrohung des Transaktionsfundaments – weitgehend der Vergangenheit an.
Gleichwohl zeigt sich in der Praxis ein ambivalentes Bild: Statt die Erleichterung zu nutzen, begegnet die Textform Skepsis und es wird vermehrt die gewillkürte Schriftform vereinbart. Zu Recht?
Aktuelle Entscheidung des OLG Hamm als ein Abschiedsfall des alten Schriftformrechts
Wie weit das Schriftformerfordernis reichen konnte, zeigt eine aktuelle Entscheidung des OLG Hamm vom 4.2.2026 (I-30 U 87/25) – wahrscheinlich eine der letzten Entscheidungen unter altem Recht. Eine GbR hatte als Vermieterin einen Gewerberaummietvertrag mit zehn Jahren Festlaufzeit geschlossen; Mieterin war eine GmbH, die dort ein auf Rehabilitationssport spezialisiertes Fitnessstudio betreiben wollte. Den Vertrag unterzeichneten auf Vermieterseite lediglich zwei der drei Gesellschafter – ohne Vertretungszusatz. Das OLG Hamm erklärte den Vertrag für ordentlich kündbar: Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter, muss dies nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich aus der Urkunde hervorgehen; andernfalls lässt sich nicht ausschließen, dass die Unterschriften der übrigen Gesellschafter noch fehlen. Daneben war die Schriftform auch deshalb nicht gewahrt, weil die Parteien wesentliche Nebenabreden – die exklusive Nutzung eines Behindertenparkplatzes und die Mitbenutzung von Toilettenräumen – mündlich getroffen und nicht in den Mietvertrag aufgenommen hatten; das Schriftformerfordernis ist nur gewahrt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt.
Ob zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen war, ließ das Gericht ausdrücklich offen. Das Landgericht hatte das Zustandekommen noch bejaht, weil die Parteien den Vertrag nach seiner Entstehung konkludent durch Vertragsdurchführung genehmigt hatten. Auf dies Frage kam es im Ergebnis allerdings nicht an, weil der Schriftformverstoß für sich genommen genügte, um die Festlaufzeit zu Fall zu bringen und die ordentliche Kündigung zu ermöglichen. Dass ein Vertrag, der von beiden Seiten jahrelang gelebt und vollzogen wurde, allein wegen eines fehlenden Vertretungszusatzes seine Bindungswirkung verlieren konnte, ist ein Ergebnis, das selbst erfahrene Gesellschaftsrechtler immer wieder kalt erwischt: Wirksamkeit und Laufzeitsicherheit fielen im Schriftformregime auseinander.
Was wäre unter der Textform aus dem Fall des OLG Hamm geworden?
Die Frage ist nicht nur akademisch – sie macht den praktischen Unterschied der Reform greifbar.
Textform im Sinne des § 126b BGB verlangt eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, und die auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Ein dauerhafter Datenträger ist jedes Medium, das es dem Empfänger ermöglicht, die Erklärung für einen ihrem Zweck angemessenen Zeitraum zugänglich zu halten und unverändert wiederzugeben – typischerweise etwa E-Mail, PDF, USB-Stick oder ein digitales Vertragsmanagementsystem. Eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich; ebenso wenig eine körperliche Urkunde oder ein Vertretungszusatz. Die Textform ist damit strukturell anders als die Schriftform des § 126 BGB: Während die Schriftform an den körperlichen Akt der Unterzeichnung anknüpft und daraus eine Reihe von Folgeanforderungen ableitet, stellt die Textform auf Lesbarkeit, Dauerhaftigkeit und Erkennbarkeit des Erklärenden ab.
Das OLG Hamm stützte seine Entscheidung auf zwei selbständig tragende Schriftformverstöße.
Für den ersten – den fehlenden Vertretungszusatz – hätte unter der Textform ein grundlegend anderes Ergebnis nahegelegen: Die Textform beseitigt eine Vielzahl formaler Fehlerquellen der Schriftform – insbesondere solche, auf dem Merkmal der Urkunde beruhten, namentlich Unterschriftsproblematiken und die Einheitlichkeit der Urkunde –, vollständig. Der fehlende Vertretungszusatz hätte damit als selbständiger Kündigungsgrund schlicht nicht mehr zur Verfügung gestanden.
Beim zweiten Verstoß – den mündlich getroffenen Nebenabreden – wäre das Ergebnis dagegen differenzierter: Inhaltlich bleibt der Anknüpfungspunkt derselbe. Wesentliche Vertragsbedingungen müssen weiterhin formgerecht dokumentiert sein; nur die Schwelle ist von Schrift- auf Textform abgesenkt. Ob die konkreten Nebenabreden als „wesentlich“ einzuordnen sind und textförmig dokumentiert wurden, wäre deshalb auch unter der Textform weiterhin ein möglicher Streitpunkt geblieben. Der fehlende Vertretungszusatz allein hätte jedenfalls nicht mehr ausgereicht, um die Festlaufzeit zu Fall zu bringen.
Gemessen an den zwei tragenden Verstößen im Fall des OLG Hamm entfällt unter der Textform einer vollständig – der fehlende Vertretungszusatz ist als Kündigungsgrund Geschichte. Das Risiko hat sich halbiert. Warum steht die Textform dennoch in der Kritik?
Warum die Textform dennoch in der Kritik steht – und was daran (nicht) überzeugt
Die Praxis äußert im Kern drei Kritiklinien.
a) Gefahr der unbeabsichtigten Vertragsbindung
Die Umstellung von Schriftform auf Textform wird kritisiert, weil sie zwar den Vertragsabschluss vereinfacht, aber die Bestimmung des endgültigen Vertragsinhalts erschweren könne. Wo früher die unterzeichnete Urkunde als klarer „Endpunkt“ diente, kann in umfangreicher Korrespondenz die Grenze zwischen Entwurf und finaler Vereinbarung verwischen. Denkbar ist etwa, dass eine Mieterhöhung informell abgestimmt wird: „Wie besprochen: neue Miete 4.800 € ab März?“ – „Klingt fair.“ Unter Textform kann eine solche Kommunikation – je nach Kontext – schneller als verbindlich verstanden werden.
Diese Kritik greift jedoch zu undifferenziert. Vertragsschluss erfordert weiterhin übereinstimmende Willenserklärungen und Rechtsbindungswillen. Unbeabsichtigte Bindungen lassen sich außerdem durch klare Prozessdisziplin reduzieren (Draft-Markierungen, ausdrückliche Vorbehalte, eindeutige Freigabeformeln) und notfalls über die allgemeinen Instrumente der Auslegung sowie Irrtums- und Dissensregeln einhegen.
b) Textform als „Transaktionshindernis“
Vermehrt wird befürchtet, dass die Beratung im Rahmen von Immobilientransaktionen unter der Textform besonders herausfordernd sei. Es sei kaum möglich, den gesamten E-Mail-Verkehr des Vermieters oder der Vertragsparteien vollständig auf etwaige spätere Vertragsänderungen oder Abreden zu überprüfen, zumal dieser nicht immer lückenlos oder geordnet vorhanden sei. Diese Sorge dürfte jedoch übertrieben sein: Gewerbliche Vermieter und Immobilienverwalter unterliegen umfassenden handels- und steuerrechtlichen Aufbewahrungspflichten, die gerade auch E-Mail-Korrespondenz erfassen – nach § 257 HGB für sechs Jahre, nach § 147 AO für sechs bzw. zehn Jahre, und nach den GoBD müssen elektronische Dokumente unveränderbar, vollständig, geordnet und jederzeit verfügbar aufbewahrt werden. Überdies macht der technologische Fortschritt die Prüfung bereits heute praktikabel: KI-gestützte Vertragsanalyse und automatisierte E-Mail-Auswertung durchsuchen systematisch große Datenmengen nach vertragsrelevanten Abreden und identifizieren Diskrepanzen – effizienter und weniger fehleranfällig als die manuelle Papierprüfung jemals war.
c) Beweis- und Warnfunktion
Die Textform erfüllt nach überwiegender Auffassung die Beweis- und Warnfunktion im Gegensatz zur strengeren Schriftform nicht oder nur sehr eingeschränkt. Dem wird indes entgegengehalten, dass moderne Kommunikationsmittel – insbesondere E-Mail-Threads – eine lückenlose Nachvollziehbarkeit bieten; digitale Nachrichten bleiben typischerweise gespeichert und sind im Geschäftsverkehr leicht auffindbar. Auch die Annahme, dass der Textform die Warnfunktion abgesprochen werden muss, ist kritisch zu hinterfragen: Ein Warnsignal, das niemand (er)kennt, verfehlt seine Funktion. In der heutigen, von elektronischer Kommunikation geprägten Vertragswirklichkeit kann die Textform eher eine bewusstere Befassung mit dem Erklärungsinhalt begünstigen – die eigentliche Warnfunktion wird dann nicht mehr durch den Akt einer physischen Unterschrift hergestellt, sondern durch die bewusste Auslösung des elektronischen Versands einer Erklärung.
Reaktion der Praxis: gewillkürte Schriftform – und warum das gefährlich ist
Die vermeintlichen Kritikpunkte an der Textform haben in der Vertragspraxis zu einer vermehrten Nutzung gewillkürter Schriftformklauseln geführt. Diese Klauseln sollen die gesetzliche Textform verdrängen oder modifizieren; sie sehen regelmäßig vor, dass Korrespondenzen, die der Textform entsprechen – E-Mails, SMS, WhatsApp –, nicht als verbindliche Vereinbarungen gelten. Die Rechtsfolgen bei einem Verstoß variieren: Sie reichen von der Nichtigkeit einzelner Abreden bis zur ordentlichen Kündbarkeit des Mietvertrags.
Diese „Rückkehr zur Schriftform“ überzeugt jedoch nur begrenzt. In AGB laufen solche Klauseln schon deshalb oft ins Leere, weil individuelle Abreden stets Vorrang haben (§ 305b BGB). Individualvertraglich können doppelte Schriftformklauseln zwar vereinbart werden; ihr Mehrwert ist jedoch fraglich, während ihre Nebenwirkungen erheblich sein können: Wer gewillkürte Schriftform vereinbart, holt sich das alte Systemrisiko zurück – nämlich, dass formale Unsauberkeiten (Unterschriften, Vertretungsfragen, Urkundeneinheit) erneut als strategischer Hebel gegen die vereinbarte Laufzeit genutzt werden.
Gerade das OLG Hamm hat exemplarisch gezeigt, welche Sprengkraft dieses alte Regime entfalten konnte: Ein langjährig vollzogener Vertrag verlor seine Festlaufzeit aufgrund formaler Mängel, ohne dass der wirtschaftliche Gehalt des Vertrags dafür den Ausschlag gab. Der größte Vorteil der Textform liegt demgegenüber darin, dass sie diese urkunden- und unterschriftsbezogenen Fehlerquellen als Kündigungshebel weitgehend beseitigt. Der „Schriftformjoker“ soll gerade nicht durch Vertragsgestaltung wieder eingeführt werden.
Schlussgedanke
Nach einem Jahr Textform im Gewerbemietrecht zeigt sich ein ambivalentes Bild. Während der Gesetzgeber mit der Textform Vereinfachung, Rechtssicherheit und Praxisnähe beabsichtigte, reagiert die Vertragspraxis mit einem Trend zur gewillkürten Schriftform, der die gesetzgeberische Zielsetzung unterläuft. Der eigentliche Prüfstein der Textform im gewerblichen Mietrecht liegt nun in der Rechtsprechung. Erst wenn erste Entscheidungen zur Textform vorliegen, wird sich zeigen, ob die Praxis der Textform vertrauen kann. Bis dahin bleibt es Aufgabe der Vertragsgestaltung, die neuen Spielräume verantwortungsvoll zu nutzen, statt sie vorschnell zu umschiffen. Vermieter und Immobilienverwalter sollten die gesamte Mietvertragskorrespondenz konsequent digital, strukturiert und zentral ablegen – nicht nur um den gesetzlichen Aufbewahrungspflichten zu genügen, sondern um eine transaktionsbereite Datenbasis zu schaffen, die für eine effiziente, KI-gestützte Due Diligence unmittelbar zur Verfügung steht. Wer das beherzigt, steht unter der Textform besser da als unter dem alten Schriftformregime.
